Eine sanierte Fassade wird in der Regel rund 40 Jahre genutzt – diese Größenordnung nennt die Verbraucherzentrale unter Berufung auf das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Wer energiesparend bauen oder sanieren will, trifft an der Gebäudehülle also Entscheidungen, die mehrere Heizungsgenerationen überdauern. Dieser Beitrag ordnet, was das Gesetz seit dem Sommer 2026 tatsächlich verlangt, wo Eigentümer frei entscheiden und in welcher Reihenfolge Hüllenmaßnahmen sinnvoll sind.
Rechtsstand 2026: Aus dem GEG wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz
Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Laut Bundesbauministerium wurde die Novelle am 28. Juli 2026 verkündet, die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Der Gesetzestext steht weiter unter der gewohnten Adresse auf gesetze-im-internet.de, nun mit dem neuen Kurztitel.
Für die Gebäudehülle haben sich vor allem Paragrafennummern verschoben: Die Anforderungen bei der Änderung bestehender Außenbauteile stehen jetzt in § 36 GModG, die zugehörigen Höchstwerte weiterhin in Anlage 7. Wer ältere Ratgeber, Angebote oder Energieberichte liest, findet dort oft noch „§ 48 GEG“ – gemeint ist dieselbe Regel. Inhaltlich deutlich geändert hat sich dagegen die Heizungsseite.
Die bisherige Vorgabe, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben, ist entfallen. Stattdessen verlangt § 43 GModG bei Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein Bestandsgebäude eingebaut werden, einen steigenden Anteil biogener oder wasserstoffbasierter Brennstoffe: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Für die Planung heißt das: Je weniger Wärme die Hülle verliert, desto kleiner fällt jeder dieser Anteile in absoluten Mengen aus.
Energiesparend bauen im Neubau: Was das Gesetz fordert
Ein neues Gebäude muss nach § 10 GModG als Niedrigstenergiegebäude errichtet werden. Der Nachweis läuft nicht über feste U-Werte je Bauteil, sondern über einen Vergleich mit einem gedachten Referenzgebäude gleicher Geometrie: Der Jahres-Primärenergiebedarf eines neuen Wohnhauses darf das 0,55-Fache des Referenzwerts nicht überschreiten (§ 15), der Transmissionswärmeverlust der Hülle höchstens das 1,0-Fache (§ 16).
Daneben stehen vier Grundpflichten, die oft unterschätzt werden, weil sie keine eigene Zahl im Gesetz tragen: Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 und DIN 4108-3 (§ 11), möglichst geringe Wärmebrückenwirkung (§ 12), eine dauerhaft luftdichte Hülle (§ 13) und ein ausreichender sommerlicher Wärmeschutz (§ 14). Gerade die letzten beiden entscheiden, ob ein rechnerisch gutes Haus im Alltag auch behaglich ist.
Neubau und Bestand im Zahlenvergleich
Die folgende Tabelle stellt die U-Werte des Referenzgebäudes (Anlage 1, Neubau-Wohngebäude) den Höchstwerten bei Änderung im Bestand (Anlage 7, Wohngebäude) gegenüber. Wichtig zum Lesen: Die Neubau-Spalte ist ein Rechenmaßstab für das Referenzgebäude, kein Grenzwert für jedes einzelne Bauteil. Die Bestands-Spalte gilt dagegen direkt für die geänderte Fläche.
| Bauteil | Referenzgebäude Neubau (Anlage 1) | Höchstwert bei Änderung im Bestand (Anlage 7) |
|---|---|---|
| Außenwand | U = 0,28 W/(m²·K) | U = 0,24 W/(m²·K) |
| Dach, oberste Geschossdecke | U = 0,20 W/(m²·K) | U = 0,24 W/(m²·K); Flachdach mit Abdichtung 0,20 |
| Fenster, Fenstertüren | Uw = 1,3 W/(m²·K) | Uw = 1,3 W/(m²·K) |
| Dachflächenfenster | Uw = 1,4 W/(m²·K) | Uw = 1,4 W/(m²·K) |
| Wände und Decken gegen Erdreich oder unbeheizte Räume | U = 0,35 W/(m²·K) | U = 0,30 W/(m²·K) |
Bestandsgebäude: Wann Pflichten entstehen
Eine allgemeine Pflicht, ein bestehendes Haus zu dämmen, gibt es nicht. Das Gesetz knüpft an Anlässe an, und zwar an drei Stellen:
- Oberste Geschossdecke (§ 35): Erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nicht, muss sie auf U = 0,24 W/(m²·K) gedämmt werden – alternativ das Dach darüber. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist ausgenommen; nach einem Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit.
- Änderung von Außenbauteilen (§ 36 mit Anlage 7): Wer eine Außenwand neu bekleidet, außen dämmt oder den Außenputz erneuert, muss für die betroffene Fläche den Höchstwert der Tabelle einhalten. Änderungen an höchstens 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche sind ausgenommen.
- Verschlechterungsverbot (§ 34): Außenbauteile dürfen nicht so verändert werden, dass die energetische Qualität sinkt.
Zwei Ausnahmen in den Fußnoten zu Anlage 7 sind praktisch wichtig. Wurde die Außenwand nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung der damaligen Energiesparvorschriften errichtet oder erneuert, greift die Putz- und Bekleidungsregel nicht. Und wo die Dämmdicke technisch begrenzt ist, etwa an einer Grenzbebauung, genügt die höchstmögliche Dicke mit einem Dämmstoff von höchstens λ = 0,035 W/(m·K), bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Rohstoffen 0,045.
Statt jedes Bauteil einzeln nachzuweisen, erlaubt § 38 auch eine Gesamtbilanz: Das geänderte Wohnhaus darf den Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes um höchstens 40 Prozent überschreiten, ebenso den Höchstwert für den Transmissionswärmeverlust der Hülle. Wählen Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses diesen Weg, schreibt § 36 vorab ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person vor, sofern es kostenlos angeboten wird.
Reihenfolge: Welche Hüllenmaßnahmen zuerst kommen
Es gibt keine allgemeingültige Rangliste, weil Baujahr, Bauweise und Zustand stark streuen. Bewährt hat sich aber diese Abfolge, die sich an Anlässen und Abhängigkeiten orientiert statt an Einzelzahlen:
- Bestandsaufnahme mit Sanierungsfahrplan. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) legt Schritte und Schnittstellen fest. Er hat zudem handfeste Förderfolgen, siehe unten.
- Ohnehin-Anlässe nutzen. Steht ein neuer Putz, ein neues Dach oder ein Gerüst ohnehin an, sinken die Mehrkosten der Dämmung deutlich. Die Verbraucherzentrale rechnet in einem Beispiel mit 90 bis 100 Euro je Quadratmeter Mehraufwand gegenüber rund 160 bis 190 Euro für ein komplettes Wärmedämmverbundsystem.
- Dach und oberste Geschossdecke. Hier liegt oft eine gesetzliche Pflicht, und die Dämmung einer begehbaren Decke ist meist der einfachste Eingriff.
- Fassade und Fenster gemeinsam planen. Die Fenster sollten Teil der Dämmebene werden. Werden sie getrennt erneuert, entstehen an den Laibungen leicht Wärmebrücken.
- Heizung danach auslegen. Eine Anlage, die nach der Hüllensanierung geplant wird, kann kleiner dimensioniert werden und läuft näher an ihrem günstigen Betriebspunkt.
Fassade: dämmen, verkleiden oder beschichten?
Für die Außenwand gibt es vier etablierte Wege: das geklebte oder gedübelte Wärmedämmverbundsystem, die vorgehängte hinterlüftete Fassade, die Kerndämmung bei zweischaligem Mauerwerk und – wo außen nichts verändert werden darf – die Innendämmung. Sie unterscheiden sich in Aufbaudicke, Feuchteverhalten, Brandschutzanforderungen und Preis, nicht nur im erreichbaren U-Wert.
Dünnschichtige Dämmbeschichtungen wie PSCoat werden als fünfte Option angeboten, vor allem für Fassaden, an denen Dachüberstand, Grenzabstand oder Gestaltung keine dicke Dämmschicht zulassen; ob und wie ihre Wirkung in einen gesetzlichen oder förderrechtlichen Nachweis eingehen kann, sollte vor jeder Beauftragung schriftlich geklärt sein.
In eigener Sache: Der Energiesparbauwerke Ratgeber wird von der Zurynski, Oezdogan & Co GmbH betrieben – und dieselbe Gesellschaft verkauft PSCoat. PSCoat ist eine Dämmbeschichtung für Fassade und Innenwand, die gerollt oder gespritzt wird, statt Platten zu kleben und zu dübeln. Nach Angabe des Herstellers wirkt sie über eine Veränderung des Wärmeübergangs an der Bauteiloberfläche; Fensterlaibungen und Profile behalten ihre Maße. Unabhängig geprüfte Messwerte zur Dämmwirkung liegen nicht vor. Systemaufbau, Wirkprinzip und Kontakt finden Sie in der Produktbeschreibung von PSCoat.
Förderung 2026: Zuschuss oder Steuerbonus
Für Einzelmaßnahmen an der Hülle fördert das BAFA im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM). Seit dem 21. Juli 2026 gilt eine überarbeitete Richtlinie; für Anträge bis einschließlich 20. Juli 2026 bleiben die bisherigen Regeln maßgeblich. Die folgenden Eckdaten stammen von der BAFA-Seite zu Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und aus § 35c EStG, beide abgerufen im Oktober 2026.
| Weg | Höhe | Wichtige Bedingungen |
|---|---|---|
| BAFA-Zuschuss (BEG EM) | 15 % der förderfähigen Ausgaben; mit iSFP-Bonus 5 Prozentpunkte mehr | Bauantrag mindestens fünf Jahre alt; Energieeffizienz-Experte eingebunden; bei Antragstellung ein Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage |
| Förderfähige Höchstausgaben | 30.000 € für die erste Wohneinheit, 15.000 € für die zweite bis sechste, 8.000 € ab der siebten | Mit iSFP-Bonus verdoppelt: 60.000 € / 30.000 € / 15.000 € |
| iSFP-Bonus | 5 % zusätzlich | Erst ab 30.000 € förderfähiger Investition bei einer Wohneinheit (bei mehreren Wohneinheiten die Summe der Höchstgrenzen ohne Bonus), und nur auf den darüber liegenden Betrag |
| Steuerermäßigung (§ 35c EStG) | 20 % über drei Jahre (7 + 7 + 6 %), höchstens 40.000 € je Objekt | Selbst genutztes Wohneigentum, bei Durchführung älter als 10 Jahre; Fachunternehmen; Abschluss vor dem 1. Januar 2030; nicht zusätzlich zu einer öffentlichen Förderung derselben Maßnahme |
Der iSFP-Bonus ist enger gefasst als früher: Das BAFA rechnet selbst vor, dass bei 40.000 Euro Investition nur die oberen 10.000 Euro den Bonus erhalten. Für Dämmmaßnahmen kündigt das Amt außerdem einen Bonus für besonders schlecht gedämmte Gebäude (Worst Performing Buildings) an, voraussichtlich ab dem ersten Quartal 2027. Die genauen U-Wert-Anforderungen der Förderung sind strenger als die gesetzlichen Mindestwerte; maßgeblich sind die Technischen Mindestanforderungen zur Richtlinie, die der Energieeffizienz-Experte im Antrag bestätigt.
Kurz beantwortet
Muss ich mein Haus wegen des neuen Gesetzes jetzt dämmen?
Nein. Eine Pflicht entsteht nur bei der obersten Geschossdecke unter den Bedingungen von § 35 oder wenn Sie Außenbauteile ohnehin ändern. Ein reiner Anstrich ist in Anlage 7 nicht als auslösende Maßnahme aufgeführt, und Putzreparaturen an höchstens 10 Prozent der Wandfläche sind ausgenommen.
Mein Angebot nennt noch „§ 48 GEG“ – ist es veraltet?
Nicht zwingend. Die Höchstwerte der Anlage 7 sind gleich geblieben, nur die Vorschrift heißt jetzt § 36 GModG. Bitten Sie den Betrieb, die Bezeichnung zu korrigieren, damit spätere Nachweise eindeutig sind.
Kann ich BAFA-Zuschuss und Steuerbonus kombinieren?
Für dieselbe Maßnahme nicht: § 35c Absatz 3 EStG schließt die Steuerermäßigung aus, wenn für die Maßnahme Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen genutzt werden. Für verschiedene Maßnahmen am selben Haus können Sie die Wege aber getrennt wählen, etwa Zuschuss für die Fassade, Steuerbonus für die Fenster.
Lohnt sich eine Dämmung, wenn die Heizung bald getauscht wird?
Gerade dann. Die neue Anlage kann auf den geringeren Wärmebedarf ausgelegt werden. Ob sich die Dämmung selbst rechnet, hängt vor allem vom Ausgangszustand der Wand ab – eine ungedämmte Ziegelwand verhält sich völlig anders als eine Wand mit Dämmung aus den Achtzigerjahren.
Empfohlene Partner der PScoat Zurynski, Oezdogan & Co GmbH
Heiko Wittig
Energieberater in Leverkusen.
Klärt den Energiebedarf und die passenden Fördermittel, PScoat liefert dafür die 1-mm-Lösung für die Fassadendämmung.
Robert Spalj
Energieberater.
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